□秦 秦

2025年上半年，房地产市场在精准调控政策推动下，逐步从深度调整向企稳转型，整体呈现“核心城市回暖、品质项目走俏、土地市场优化”的结构性特征。从5月降息后重点城市新房成交量环比明显增长，到核心城市土拍总价同比提升，数据印证政策正逐步显效，止跌企稳基础不断夯实；但区域分化明显、市场信心修复滞后等问题仍存，市场正处于“政策底”向“市场底”过渡的关键阶段。

市场端的复苏呈现“核心先行、品质突围”的特点，政策减负效应率先在重点城市落地。5年期以上LPR降至3.5%后，100万元30年期房贷月供有所减少，直接降低购房成本，带动50个重点城市新房成交量环比提升、二手房带看量连续多周回升，居民中长期贷款也同步改善。同时，改善型需求占比从三成多提升至近五成，低容积率、绿色建筑等品质项目去化速度比普通项目快不少，“品质换销量”成为转型关键；全国计划新开工一批保障性租赁住房、改造多个城镇老旧小区的“双轨制”，也为市场注入稳定性，但区域差距仍突出，一线城市新房价格环比微涨，部分三、四线城市去化周期仍较长。

需求端则面临“实际利好落地、信心尚未同步”的错位，购房成本下降推动交易回暖，但长期预期修复仍需时间。除房贷利率下调外，存量房贷利率调整让部分购房者30年总利息减少了一些，叠加“卖旧买新”补贴等政策，购房压力显著减轻，直接促成交易数据回升。然而，二季度城镇居民房价预期指数持续低迷，仅少数受访者看好房价上涨，超半数认为“基本不变”，反映政策效果向居民预期传导存在时滞，信心修复仍是后续企稳的重要突破口。

土地市场已迈出“质量替代数量”的转型步伐，土拍结构与房企拿地逻辑明显优化。今年1～7月份百城宅地成交楼面均价同比上涨，核心城市宅地成交总价提升、溢价率改善，优质地块稀缺性凸显。房企拿地更趋理性，TOP50房企新增土储价值同比增长但面积微降，资金持续向核心城市集中，一线城市楼面价同比上涨，三线城市宅地供应则有所减少。同时，地方政府通过优化容积率计算规则（公共服务设施不计入容积率），引导开发商打造低密社区，推动土地利用从“高密度开发”向“高质量生活”转变。

2025年上半年房地产止跌企稳的核心价值，在于发展逻辑的重塑而非简单回归过去的增长模式。政策正构建“保障房托底民生、商品房提升品质”的双轨框架，市场从“依赖规模”转向“依靠质量”，核心城市回暖、改善需求释放、土拍结构优化等信号已勾勒出复苏轮廓。未来唯有持续坚持“房住不炒”定位，进一步优化供给结构、稳定市场预期，才能推动房地产实现“质的有效提升和量的合理增长”，真正完成从调整到企稳的转型，为经济高质量发展提供支撑。