□秦 秦

房地产市场的底层逻辑根植于制度设计与市场机制的动态平衡。土拍制度决定开发成本结构，备案制度影响价格形成机制，按揭制度塑造金融杠杆模式，三者共同构成市场运行的核心框架。当前，随着政策迭代与市场分化，这一框架正呈现出“核心城市市场化、非核心城市政策主导”的二元特征。

土拍制度，从全面调控到结构性分化的竞争格局。土地出让规则的演变，深刻影响市场竞争充分性。2021年前，“限地价+竞配建”模式普遍实施，如临沂市“双限一竞”政策将溢价率限制在15%以内，通过行政干预抑制过热。但2023年后，随着土地市场遇冷，多数城市恢复“价高者得”机制，仅北京、上海等少数城市保留限地价政策。当前土拍呈现显著结构性特征：杭州、成都等核心城市优质地块竞争激烈，2025年一季度多地出现溢价率超100%的“地王”，而三线、四线城市土地流拍率居高不下。

以我市为例，其土拍市场呈现“核心区域市场化、非核心区域政策主导”的分化特征。今年4月，我市马村区东海大道某仓储地块以底价799.59万元成交，容积率仅0.8，反映出非核心区域需求疲软；而示范区世纪路住宅地块溢价成交，周边配套完善，吸引开发商竞逐。这种分化印证了“核心城市市场化、非核心城市政策主导”的二元格局——核心地段通过市场机制实现资源配置，非核心区域则依赖政策引导开发方向。

备案制度，从价格管制到分类管理的政策转向。商品房销售价格备案制度的本质是政府对市场的干预，但执行力度因城施策。早期政策如2010年扬州模式要求严格按备案价销售，6个月内调价幅度受限，具有典型的价格管制特征。2024年以来，政策出现显著分化：郑州、兰州等城市取消价格备案，允许自主定价；深圳、三亚仍执行调价超15%需重新备案的限制，上海、杭州通过“三价合一”强化监管。我市的备案制度改革具有代表性。2024年12月出台的《焦作市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》明确取消新建商品住房价格调控限制，开发商可自主定价并按实际售价备案。存量房备案则聚焦交易流程管理，未设置价格限制，更多体现信息公示功能。

按揭制度，市场定价与政策调控的混合机制。按揭贷款作为市场化金融工具，长期受到政策调控影响。2024年取消全国统一利率下限后，商业银行可根据LPR（贷款市场报价利率）和客户风险动态调整利率，2025年5月LPR下调后，首套房贷利率最低达3.05%（LPR-45BP），体现市场定价特征。我市的按揭政策执行全国统一框架，同时体现区域差异化。2025年5月起，首套公积金贷款利率降至2.6%，商业贷款利率最低可达3.05%，首付比例统一为15%。这种“市场定价+政策调控”的混合机制，既通过LPR浮动调节资金成本，又通过公积金政策定向支持刚需，形成“核心城市市场化定价、非核心城市政策托底”的格局。

从底层逻辑看，房地产市场的演进本质是政策与市场的博弈。核心城市通过市场化机制实现资源优化配置，非核心城市依赖政策工具托底稳定，而焦作等城市的实践表明，这种二元格局下的区域政策创新，正成为推动房地产市场平稳健康发展的关键变量。未来，随着“好房子”标准的落地（如层高不低于3米、绿色智能建造），市场竞争将从价格转向品质，政策调控需同步从“短期维稳”转向“长期赋能”，最终实现“市场有效、政府有为”的良性循环。