本报记者 秦 秦

对于焦作市的改善型刚需群体而言，置换商品房不仅是居住品质的升级，更是家庭资产的优化配置。当前房地产市场呈现“分化加剧、品质为王”的特点，改善需求需兼顾居住体验提升与资产保值能力，结合本地市场特征与实操要点，记者咨询业内人士提供几个针对性置换方案。

聚焦“双核心”品质板块。山阳区成熟居住区：以市人民路、塔南路为轴，几个大型社区等房龄5年内的次新房，且划片为优质学区，流通性显著高于普通住宅。高新区龙源湖生态区：人民路沿线项目临近公园与商业综合体，2025年上半年去化率超70%，成为改善型需求首选。关注城市更新潜力区域：大沙河生态带5公里滨水步道规划设计超前，沿线楼盘通过“公园+住宅”模式提升附加值，预计未来3年房价年涨幅可观。

优化置换流程，规避资金链风险。首先要采用“先卖后买”稳妥策略，通过各种中介等平台挂牌旧房时，可同步申请“置换保障服务”，解决新旧房源交接期的首付缺口。也可以优先选择交房即交证的项目，人民路沿线很多现房项目已实现交房即交证，购房后可立即办理抵押登记，缩短资金回笼周期。对比期房项目，现房的交易周期可缩短 3个月~6个月，降低市场波动风险。同时要注意合理规划税费支出。持有旧房满2年可免征增值税，若未满2年需缴纳5.3%税费。满五唯一住房免征个税，否则按差额20%征收。建议优先出售非唯一住房，保留核心地段优质资产。

强化房产硬通货属性，提升居住品质。优选“第四代住宅”产品，我市正在推广“地面风雨连廊不计容”“阳台飘窗优化设计”等高品质住宅标准，此类商品房，得房率提升比较大，较传统户型多出建筑面积10平方米~15平方米使用空间，未来二手市场溢价空间客观。重视社区服务与配套升级，选择引入物业矛盾纠纷化解焦作模式的小区，比如选择标准是物业费收缴率超95%，社区安防、绿化维护水平显著优于普通小区。同时，优先选择临近三甲医院（如市人民医院）、大型商业体（如焦作万达广场）的楼盘，增强居住便利性。当然还要规避伪改善陷阱，警惕部分开发商通过“大户型低品质”包装的“伪改善”产品。例如有的户型仅设计单卫或厨房采光不足，这类产品在二手市场易被压价，建议实地考察样板间，重点关注户型动线、采光通风及收纳空间设计。

作为改善型刚需置换购房者，需遵循“政策红利最大化、核心资产优先化、置换流程安全化”原则，利用“卖旧买新”补贴降低置换成本，同时通过现房选购、税费优化等措施规避风险。长期来看，关注郑焦一体化、大沙河生态带等城市规划，动态调整资产配置，可实现居住品质与资产价值的双重提升。

下图 购房者在了解周边配套。

本报记者 秦 秦 摄