本报记者 秦 秦

年中作为开发商冲量的关键节点，各类促销活动往往暗藏真金白银的优惠，但盲目入场易陷入“优惠陷阱”。那么作为购房者应该做好哪些事情呢？

战前准备阶段，锚定需求与预算的双重坐标。购房者需先绘制“需求地图”：自住刚需应优先圈定通勤半径内、教育医疗配套完善的板块，如优质学区覆盖区域；改善型需求则需关注容积率低于2.5、绿化率超35%的低密社区；投资客则需研判城市规划图纸，例如新区产业园区等人口导入型区域。

预算管控需建立“动态账本”：以100万元的房屋为例，除15%至20%首付外，还需预留5万元至8万元装修启动金、2万元至3万元税费及维修基金，月供控制在家庭月收入30%以内为宜。同时需提前核查购房资格，如本地户籍限购套数、外地户籍社保年限以及公积金贷款额度，避免因资格问题错失优惠。

房源撒网阶段，多维尽调规避“表面优惠”风险。开发商实力是“避雷”第一关。可通过“企查查”查看房企近三年涉诉记录，优先选择近一年无延期交付、无质量投诉的品牌；实地考察在建项目时，重点关注工地施工人数及工程进度。区位价值需“白天+夜晚”双时段勘察：白天测算通勤时间、商超菜场步行距离；夜晚观察周边亮灯率及噪声源。户型选择遵循“三面宽朝南”原则，主卧套房设计、U形厨房等细节可提升居住溢价，而暗卫、走廊过长的户型即便低价也需慎重。

促销解码阶段，穿透话术识别真实优惠内核。“特价房”往往藏着“楼层密码”：顶楼、腰线层、设备层房源常以“清栋价”推出，需检查顶楼防水质保、腰线层是否影响采光。某楼盘曾以“85折特价”推销腰线层，实则因阳台外延导致室内采光下降12%。“买房送装修”需明确品牌型号：合同中应注明瓷砖为一线品牌，厨卫电器需标注具体型号，避免“同等品质”等模糊表述。

签约攻防阶段，合同条款里的权益保卫战。“五证核查”是法律底线：登录相关机构官网可查验《预售许可证》真伪，注意证载项目名称与实际楼盘是否一致，避免“挂羊头卖狗肉”的风险；面积条款需明确“误差处理”：合同应约定“实测面积与暂测面积误差超3%可退房”，并附测绘机构资质证明。违约条款需“双向约束”：除开发商延期交房按日万分之五赔偿外，也需约定若因开发商原因导致房产证逾期办理的违约责任。

最终成交需进行“压力测试”：假设利率上浮50基点、收入下降20%，评估月供是否仍在承受范围内。年中促销期的购房本质是“政策红利+开发商让利+购房者理性”的三方博弈，唯有将每个环节的风险量化、优惠具象化，才能在楼市淡季淘到真正的“价值笋盘”。

下图 购房者在研究户型。

本报记者 秦 秦 摄