□秦 秦

近日，河南信阳发布《商品房预售管理新政》，明确新出让土地项目须实行现房销售，成为全国首个全域推行现房销售的地级市。这一政策延续了海南自2020年启动的全域现房销售试点经验，也呼应了全国超30个省市自2022年年末以来的现房销售探索。信阳采取“新老划断”策略：存量项目可保留预售许可，新开工项目在主体结构封顶后方可申请预售，同时配套强化预售资金监管——要求房企自有资金占比不低于30%，预售款须全额进入监管账户，禁止跨项目挪用。这一举措直接针对2022年河南房企债务违约引发的烂尾楼风波，从土地出让端切断“高杠杆拿地—挪用预售款—资金链断裂”的风险链条。

现房销售的“所见即所得”特性直击购房者核心痛点。信阳新政落地首月，当地住建部门数据显示，现房项目咨询量较政策前激增170%，购房者普遍关注房屋实测面积、建筑材料品牌及小区绿化实景。这种“质量透明化”机制有效避免了期房时代“规划缩水”“墙体渗漏”等货不对板问题。以上海试点为例，2023年至2024年现房销售比例从7%跃升至26%，其中徐汇区某现房项目因展示“主体结构样板间”“管线走向模型”，开盘去化率达92%，较同区域期房项目高出35个百分点。这种市场反馈倒逼房企从“营销驱动”转向“产品驱动”，推动行业向精细化运营转型。在库存高企区域，现房销售正通过“控增量”重构供需关系。

政策落地需配套金融工具与土地机制创新。2024年杭州某现房地块因房企资金压力流拍，暴露出单纯推行现房销售的局限性。对此，信阳新政同步推出3项配套措施：允许优质房企开发贷期限延长至5年，试点住宅项目REITs发行，对现房销售项目给予土地出让金分期缴纳政策。这些措施旨在缓解房企资金压力，推动行业告别“高杠杆快周转”模式。数据显示，新政实施后，信阳本土房企平均开发周期从18个月延长至26个月，但首季度申请破产房企数量同比减少40%，资金链风险初步缓解。

现房销售是房地产回归居住本质的必然选择，但需避免一刀切推进。当前行业毛利率仅14.6%、净利率-8.31%的背景下，全面取消预售可能引发的系统性风险。信阳“试点先行+分层推进”的路径更具参考价值：对人口流入城市优先推行现房销售，对三线、四线城市设定3年至5年的过渡期，同步完善购房补贴、公积金贷款额度上浮等支持政策。从长远看，现房销售不仅能根治烂尾楼顽疾，更将推动房地产从“土地金融游戏”转向“居住产品制造”，在高质量发展轨道上重塑“产品力+服务力”的核心竞争格局。随着信阳、海南等试点经验的成熟，现房销售或在“十四五”末期成为主流城市的标配政策，为楼市长效机制奠定坚实基础。