□秦 秦

随着全国城市更新工作的加速推进，房地产市场正迎来供需关系重构与交易逻辑变革的双重影响。2025年，城市更新不仅成为各地政府优化城市空间、提升城市功能的关键抓手，更对房地产行业的市场格局、产品迭代和交易生态产生了深远影响。

新房市场结构性机会涌现，开发模式向“更新+品质”转型。城市更新带来的土地腾挪和规划调整，为新房市场创造了新的发展空间。一方面，老旧工业区、城中村等低效用地通过改造释放优质土地储备，成为开发商获取新房开发资源的“新窗口”。例如，深圳某旧工业区改造项目通过“工改住”转型，新增了30万平方米的住宅用地，直接补充了核心区域的住房供给。另一方面，城市更新强调“功能复合、绿色低碳”的建设标准，倒逼开发商提升产品力，推动新房市场向高品质、智能化方向迭代。

二手房市场交易循环加速，价格体系重构与分化并行。城市更新对二手房市场的激活效应更为显著。老旧小区改造通过基础设施升级、公共空间优化，显著提升了“老破小”住宅的居住价值，使其重新进入流通市场。据贝壳研究院数据显示，北京、上海等城市实施老旧小区改造后，周边3公里范围内二手房挂牌量增长，成交周期缩短。与此同时，城市更新带来的学区、交通、商业配套升级，重塑了区域房价体系，部分原本价值洼地的二手房价格快速追赶核心区，市场呈现“价值再发现”特征。

梯度消费释放，先租后买趋势强化。城市更新对租赁市场的传导机制亦不容忽视。一方面，改造后的老旧小区分流了部分租赁需求，推动“低租金、高品质”的租赁业态增长；另一方面，新房市场高端化趋势与二手房价格提升，迫使部分购房需求转向租赁市场，形成“改善型购房—租赁过渡—升级置业”的梯度消费链条。克而瑞数据显示，2024年一线城市更新试点区域的租赁成交量同比增长35%，其中长租公寓占比提升至45%，印证了城市更新对租赁市场结构的重塑。

市场分化加剧，考验企业精细化运营能力。城市更新将加速房地产市场分化，核心区域更新项目因资源稀缺性具备较强抗风险能力，而郊区大规模改造项目若缺乏产业导入和配套升级，可能面临去化压力。此外，城市更新催生的“房票安置”模式，通过定向购房优惠引导居民选择新房，对二手房市场形成短期分流效应。开发商需精准研判区域发展潜力，平衡短期销售与长期持有运营，以适应市场变化。

供需匹配与利益平衡是关键。尽管城市更新为市场注入活力，但需警惕供需错配风险。部分城市急于推进改造而忽视产业导入和人口承载力，可能导致新房库存积压；同时，老旧小区改造后的二手房价格快速上涨，可能加剧居民改善性购房的支付压力。未来，城市更新需强化“人—房—城”协同发展，通过完善租赁住房体系、优化购房支持政策，构建健康可持续的房地产交易生态。

城市更新作为撬动房地产市场变革的重要力量，正在重构新房与二手房的供需关系、价格体系与消费模式。唯有以“人民城市”理念为引领，实现市场效率与社会公平的有机统一，方能推动行业在变革中实现高质量发展。