□秦 秦

中国房地产市场正经历历史性转折。在“房住不炒”政策基调下，新型发展模式的构建已进入关键攻坚期。这个转型过程本质上是对房地产金融属性的系统性重构——通过建立房企开发、居民消费、政府财政的三维金融支撑网络，既防范系统性风险，又为新型城镇化提供持续动能。这种变革正在重塑中国经济增长底层逻辑，推动行业从规模扩张转向质量发展新阶段。

房企融资体系，穿透式监管破解高杠杆困局。土地金融的转型已刻不容缓，当前土地市场呈现明显的“融资驱动”特征：竞拍保证金配资普遍达50%，土地款配资最高可达70%，形成“购地—抵押—再融资”的闭环套利链条。这种高杠杆运作模式不仅导致重点城市地价居高不下，更使百强房企平均资产负债率长期维持在80%以上。破解这一困局的关键在于建立穿透式监管体系。首先是融资渠道的定向管控，对各类贷款实施分类额度管理，要求住宅项目开发贷占比不低于总融资的60%。其次是资金流向的全链条监控，借助区块链技术建立“土地款—工程款—销售回款”的闭环监管系统，确保金融资源切实转化为有效供给。

消费金融创新，精准施策激活有效需求。当前，更好满足住房消费需求是提振消费专项行动的重要组成部分，这一过程离不开金融政策和金融产品的支持。国家金融监督管理总局河南监管局联合河南省委金融办、省发展改革委、省商务厅于近日共同印发了《关于做好金融支持扩大消费工作的通知》，其中提到，积极支持刚性和改善性、青年人等住房消费融资需求，落实差别化住房信贷政策，发挥房地产融资协调机制作用，助力房地产市场止跌回稳。各地正在落实和细化房地产领域的存量和增量金融政策，推动楼市止跌回稳。除了因地制宜落实个人住房贷款政策外，还有城市推出了特色创新金融产品，针对性地降低居民购房成本。

地方财政转型，土地金融赋能可持续发展。事实上，土地使用权的出让仅是地方政府土地财政行为的狭义理解。在广义的“土地财政”概念中，“土地金融”必不可少，成为土地出让的重要补充。而且地方政府债务一直与土地紧密捆绑。土地财政和土地金融相结合的以地融资模式催生出一个高效的融资体系，极大推动了近20年来的中国经济增长，特别是与房地产和基建相关的重工业部门得到了飞速发展，居住环境和基础设施的改善又进一步促进了地价和房价的升值，这是投资驱动型的增长模式。随着部分地区土地资源的告罄和征地补偿标准的提升，一些地方政府对土地财政的依赖开始减退，而对土地金融却愈加青睐。甚至土地金融对地方化债也能起到至关重要的作用。

这种转型本质上是对土地要素资本化路径的优化升级。通过构建开发端去杠杆、消费端提效率、政府端可持续的三维体系，房地产金融正从规模扩张的“助推器”转变为质量发展的“稳定器”。这不仅关乎行业自身的转型升级，更是中国经济向创新驱动转型的重要支点。当金融活水精准灌溉实体经济，房地产才能真正回归居住本源，在高质量发展轨道上行稳致远。