□秦 秦

随着人们对居住品质要求的提高，低容积率地产项目更符合市场需求，尤其是改善型住宅。当前，包含降低首付利率、以旧换新等史无前例的楼市政策利好，均和土地供应有关。而土地供应的核心之一是容积率，降低容积率有可能解决房地产高库存的致命伤。政府部门通过政策文件引导和支持低容积率地产项目的开发，为房企提供了新的发展方向。

从国家统计局数据可以看出，2020年年末，房地产库存量约49850万平方米，同比增长基本持平；2024年库存量约为75000万平方米，同比增长约15.7%。与之形成鲜明对比的是，新增人口不增反降。甚至相关部门以出台《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》的方式，要求商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让。对于土地财政依赖性比较高的一些城市来说，这样的方式恐怕不能快速得到执行。

长远来看，存量时代下，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势，土地财政亟需转型。一方面，可以减少地方政府对土地财政的依赖，扩展消费税、个人所得税等地方政府稳定、持续的收入来源；另一方面，建议促进新型产业发展，增加地方政府财源，比如向股权财政转型。

或许降低容积率是更为稳妥有效的方法。假如容积率从过去的均值2.5～3.5降至1.0～2.5，则土地出让面积没有减少，建筑面积可直接降低近半，辅以政策对销售的促进及市场自然消化，去库存指日可待。2023年，自然资源部发文取消地价上限、取消远郊区容积率1.0限制等文件后，部分主要城市低容积率地块频繁进入市场。一个很重要的信号是，一线城市又开始出现了纯别墅地块，北京先行，要知道北京2023年全年的平均容积率为2.3。而最近，北京这座城市土地市场又再次出现了0.7容积率的低密项目，据说是12年以来首次。土拍第一大城杭州也不例外，在富阳区2024年新出炉的一份手册中，东洲板块也上新两宗容积率0.7的低密宅地。更有甚者，一些城市核心地段低密地块宣告回归，在被誉为南京豪宅板块聚集地的河西新城，首次推出容积率低至1.01的低密住宅用地。媒体预测，这块地有可能超越周边的葛洲坝中宁府，成为新南京地王。

低容积率意味着更少的建筑密度和更多的绿化空间，有助于提升居民的居住舒适度。低容积率地产项目在设计和建造上有更大的发挥空间，可以引入更多创新元素，提升项目品质。近期重点城市的土拍当中，低密住宅地块越来越多，并不是偶发事件。为了去库存，容积率相应下调，有可能成为接下来土地市场的趋势。