□秦 秦

7月19日，中央财办相关负责人在中共中央新闻发布会上表示，坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。为使房地产市场保持健康、持续的良性发展，自“以旧换新”活动全国范围推广以来，新旧联动的内循环或可成为市场企稳健康发展的一剂良药。

换新亟需卖旧。2023年以来，二手房市场活跃度保持高位，一定程度上对新房市场产生了替代效应。2024年多地积极推出住房“以旧换新”，促进一、二手市场联动，其中南京、郑州力度相对较大。未来随着更多城市参与，新房、二手房市场联动或更加顺畅，在多项举措的带动下，新房市场有望逐渐筑底企稳。据统计显示，2024年1月～4月，二手房市场在“以价换量”的带动下保持一定活跃度，市场份额进一步提升至64.8%。

买新仍需加油鼓劲。7月22日，5年期以上LPR降低10个基点至3.85%，多地房贷利率也随之调整。据悉，多家广州主要银行目前首套房贷款利率普遍下调至3.1%，二套房贷款利率则降至3.7%。个别外资银行首套房贷款利率更加优惠。如汇丰银行，首套房贷利率最低可以降至2.9%。广州是北、上、广、深四个城市中唯一取消房贷利率下限的城市。5月17日，房地产“一揽子”政策落地，取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限，将房贷利率下限调控权给予地方，当前各地房贷利率均处在较低水平，部分城市的部分银行首套房贷利率已降至3.0%以下。

供应彰显需求信心。去库存不能只是单纯地去库存。事实上，进入2024年，在长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群以及长江中游城市群中，核心城市如上海、杭州、广州、深圳等市场活跃度有所提升，显示出较好的市场韧性。北、上、广、深作为一线城市，其投资吸引力优势明显，稳居全国前四位。上海以其独特的城市魅力、成熟的市场体系和良好的投资环境，继续领跑全国房地产市场。长三角城市群以其雄厚的产业基础、突出的创新能力和持续的人口流入，房地产市场表现优于全国整体情况。总体来看，全国房地产市场呈现出一线城市和核心城市持续领跑、中西部潜力城市稳步发展的态势。未来，随着城市化的推进和产业结构的优化升级，这些城市将继续成为房地产投资的热门目的地。

供应推动需求前行，卖旧响应换新前行，买新需要供应支撑，稳定的三角内循环形成，房地产的健康持续发展或将打开新的局面。