房地产行业有其特殊性，它以城市为基点全国铺开，星罗棋布。住宅、商业用房、二手房品类众多，开发商、中介、运营公司、开发销售机构数不胜数，上市的没有上市的，连锁的尚未连锁的。房管部门、住建机构、自然资源与规划局、主管职能部门也不少。房地产行业的多元化属性注定了与之相关的很多内容，有些是超前的，有些是滞后的。因此，其走势也是很难预判的。

供应端数据普遍滞后。如网签数量、房屋价格、行情波动等。网签数量滞后一般为一个月左右，究其原因是因为开发企业经营周期导致的。购房者从多次看房到确定买房，贷款专员搜集客户资料，银行确认贷款额度，一整个流程下来，短则两周，长则两个月，也有超过半年的情况。所以常会出现某房企开盘两个月之后一大批房子备案签约的情况，是开盘时的大量客户集中办理手续所致。数据的滞后和偏差对行情波动会有影响，如果对此不够了解就妄下结论，势必结果偏移，预判失位。

消费端行为普遍超前。消费者信心先于市场数据。对美好生活的心理向往、区域向好发展、城市规划出彩都可以引起购房者的消费欲望，此类势态的聚集形成了巨大消费动能，并最终形成“羊群效应”。居民消费超前体现在整体收入的稳定性和可支配性，所以整体经济走势走在了房地产前面。但需要注意的是，房企的“鼻子”更灵敏，他们主导的超前开发投资难免带来一定的盲目性，虽然特大、大型城市在城市运营中掌握更多主导权，对城市土地供应科学合理规划，有很好的指导作用，不过城市发展过程中不可避免的无序性造成了该行业过多库存剩余和投资过剩，甚至形成了超过20个月以上的消化周期警戒。

这些滞后和超前的多种情况，与政策匹配形成了较多摩擦。企业经营层面的多样化，城市发展状况的多样性，纷繁复杂产品、数据的多样性，对政策制定、实施提出了更高、更细致的要求，所以，科学合理、因地制宜地分析，才能立足市场鳌头，“一城一策”事无巨细地了解消费端的超前，才能精准施策。

秦 秦