□秦 秦

近日，地产新闻霸榜热搜，各种言论持续热议，“超预期”“政策组合拳”等措辞一度频繁出现，楼市新政广受好评，加码分量超过预期，市场期待再次加码，房地产市场是否能一展雄风有待验证。

最近楼市的调控政策频度和强度为近几年高峰。上周五，楼市迎来诸多利好，多项重磅政策同时出炉，包括购房首付比例下调、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限，还有就是收购库存房源充当保障房。特别是中国人民银行宣布，提供3000亿元保障性住房再贷款支持政府收储行为，引起社会广泛关注。细论之，针对真金白银返利的利率降低、针对降低购房门槛的首付比例下调、针对去库存的保障性住房再贷款，条条惊心句句动容，牵扯到房地产行业内各方利益、权益空间。据不完全统计，利率已下调至2010年左右水平，首付比例甚至突破官方历史低值，政府直接出资购买存量房更是前无先例。

此类政策的本质在于金融属性增加。利率下调更多是金融属性的变化，需要从需求端、供给端、价格预期进行分析，简言之，利率降低提升需求端，需求端增加后传递到供给端促使房地产投资额上升，价格即可产生预期，但是影响价格预期的因素很多，且目前处于适应性预期和理性预期阶段，导致未来价格趋势并不明朗。利率变化如果是金融属性的变化，保障性住房再贷款则是金融产品直接入市，大量资金一旦入市，必定会对市场存量房造成较大冲击，市场供需有可能产生质变从而带动市场上下游广泛波动。

当然，市场终究要回归市场。影响市场的表面因素是信心，目前市场集体观望情绪较为严重，众多频繁出台的政策很可能难以达到缓解观望情绪的目的。内在因素则是购买力不足，购买力最终决定了消费欲望和消费冲动的实现，购买力弱化甚至阶层分化最终导致供量大于需求，市场反向行走没有刹车键。另一种不可忽视的因素，社会整体情绪持续发酵往往被淹没在洪流中，先上车的购买群体对产品及售后的负面情绪，整个销售体系中对弱势群体的保护不足，甚至高价上车后的价格回落引起的心理落差，诸如此类会对存量消费者产生不利于市场的现望影响。政策的发布和实施，都要依托市场的前行，并与之匹配，且不可揠苗助长，以免得不偿失。