本报记者 杨 珂

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。这是很多人所熟知的原则，也是债权物权化的典型表现，是对承租方的一种保护。但一些人却因此钻了空子，提前以租赁的形式对资产进行掏空规划，达到逃避债务的目的，而对于债权人而言，要举证证明租赁合同系虚假合同则十分困难。近期，孟州市人民法院审理了一起当事人恶意串通虚构长期低价租赁关系，企图利用“买卖不破租赁”原则逃避债务的案例。

【基本案情】

2016年6月至2017年11月期间，孟州某生物科技有限公司多次向刘某借款共计1200万元，双方签订《抵押合同》，约定某公司以其名下的土地使用权及地上附着物对上述债务承担抵押担保责任，并办理了抵押权登记。

因该生物科技有限公司怠于偿还债务，刘某向孟州市人民法院提起诉讼，法院判决该生物科技有限公司偿还刘某借款本金及利息共计1595万余元及之后的债务利息。

案件进入执行程序后，法院对该生物科技有限公司名下的土地使用权及地上附着物进行司法拍卖，刘某以1693万余元的对价以物抵债接收了上述资产，并将上述资产入股焦作某公司。后刘某及焦作某公司经调查发现，该生物科技有限公司的实际控制人魏某甲借用魏某乙的名义注册成立孟州某某有限公司，孟州某某有限公司于2018年3月15日就涉案资产与该生物科技有限公司签订了租金明显低于市场价格、租赁期限为法律许可的最长期限20年的《厂房租赁合同》，企图以“买卖不破租赁”的原则来长期占有使用案涉资产、逃避对刘某的还款责任，该行为严重侵害了刘某和焦作某公司的利益，遂诉至法院，要求确认该生物科技有限公司与孟州某某公司之间的《厂房租赁合同》无效。

【法官判决】

孟州市人民法院审理后认为，本案是一起典型的关联公司实际控制人利用公司法人独立地位，通过操纵关联公司以虚构长期且明显低于市场价格租赁关系的方式侵害债权人合法权益的案件，原告提供的证据从财务混同、人员混同、业务混同、财产混同等方面证实了该生物科技有限公司与孟州某某公司人格混同，所签订的《厂房租赁合同》系二公司恶意串通虚构的法律关系。

一审法院判决二公司恶意串通虚构租赁关系逃废债务行为无效。二公司遂向市中级人民法院提出上诉。市中级人民法院于近日作出判决：驳回上诉，维持原判。

【法官说法】

《中华人民共和国公司法》第3条第1款规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。《中华人民共和国民法典》第154条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。

良法善治，法治是最好的营商环境。“买卖不破租赁”制度的立法本意是保护合法的租赁关系中处于弱势的承租方的利益，维护交易的稳定。但司法实务中，常有恶意串通虚构租赁合同关系，利用这一制度逃避债务的行为发生，这种行为严重破坏了商业的诚实信用原则、扰乱了市场经济秩序。同时，它还直接侵犯了当事人的债权，与该制度的立法价值背道而驰，有违诚实守信的社会主义核心价值观的内在要求。