□房 言

近日，为了释放新房购买力、提升房地产市场的流动性，不少城市尝试推出“以旧换新”购房政策。这种以前想都不敢想的政策，在楼市激起千层浪，坊间不同声音此起彼伏。有些人认同该政策的出台，认为该项政策能有效释放新房购买力、提升房地产市场的流动性；而有些人则认为该政策实际操作难度比较大，很难有效达到政策制定时的初衷。笔者认为，不管政策能否起到多大效果，单从政策制定的初衷可以看出，政府维稳楼市的决心以及各地政府制定差异化楼市政策的能力。不管政策的效果如何，社会应该扩大包容度，待政策实行一段时间后，根据各地暴露出来的一些问题，缺什么再补什么。

换手机、换汽车，不少人可能已经习惯通过平台以旧换新的操作来实现。而换房这种行为，则一直无法实现。买房对一个家庭来说无疑是件大事，若是想置换新房，手头资金不充足，则又会多一层顾虑：若等着旧房子先卖掉，心仪的新房却已售出。近期，多地政府出台了“以旧换新”政策。10月20日，宁波市房地产业协会主办的住房“换新购”活动正式启动，首批34个楼盘加入“买新卖旧”政策；10月17日，连云港在《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》中提出，鼓励房地产开发企业、经纪机构为参与“换新购”的购房者提供专属房源和优惠方案。同时，连云港也更进一步提出探索“卖旧换新”新方式，对已出让未建设含有配建保障性住房的开发项目，允许交纳保障性住房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。浙江省海宁市日前发布房产新政，其中提到鼓励房产“以旧换新”，2023年9月27日至2024年9月26日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。据不完全统计，截至目前已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少10个城市推出了“以旧换新”活动。

笔者梳理各地出台的相关“以旧换新”政策，主要集中在以下方面：一是购房者交纳定金锁定新房后，中介挂牌旧房并在一定期限出售，卖出则合同生效，反之则退还定金；二是购房者通过补差价购得新房，房企或第三方出手收购旧房。

笔者认为，各地推出“以旧换新”政策，就是给旧房的出售设置兜底机制，这就使得换房的确定性增加了，对于房企加快去库存和改善型住房消费需求释放等都有积极的作用。有了“以旧换新”政策，对于有改善需求的购房群体，可以激活新盘的销售。但我们也应看出该政策的一些风险，比如购房者买了新盘，但是旧房子没有卖出去，想要退定金或者退房，往往流程上比较复杂，换房的业主肯定都希望旧房卖的价格高一点、新房价格低一点，这就导致尽管有兜底机制，但在以新换旧的链条中，旧房源出手的难度加大。

笔者建议，在推进“以旧换新”的过程中，关于旧房的价值评估显得尤为重要。考虑到二手房交易周期长，为了尽快出售房产，业主可能需要在价格方面做出一定让步。在推出“以旧换新”等政策的同时，不同城市也针对二手房交易时间长、成本高等问题，出台相应的配套措施，比如延长旧房公积金贷款年限、取消或松动二手房交易指导价等，以促进一、二手房流通，实现更好的预期。