□房 言

近日，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。笔者搜索新闻发现，已经采取“带押过户”的城市不在少数。至少有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或有限度地支持“带押过户”模式，并已有相应成功案例。笔者认为，“带押过户”大大简化银行抵押房交易流程，业主可以“一次申请，全部搞定”，只需“进一个窗口，提交一套材料”，大大方便了群众。

何为“带押过户”呢？所谓“带押过户”，即在银行存在抵押的房产要上市交易，无须先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立这三项业务。以往，我国二手房交易过程中，银行普遍要求卖方及原房主，应先到银行解押房产，才能办理过户手续，而解押房产则意味着需要向银行还清按揭贷款。这无形中增加了交易环节，提高了业主房产交易的成本，加大了抵押房产交易的不确定性，不利于房屋产权的正常流转。而部分城市推出的“带押过户”模式，无疑是解决上述矛盾的良策。

其实，在去年实施的《民法典》，已经为“带押过户”政策，扫清了法律障碍。根据原《物权法》相关规定，房屋抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。而《民法典》则明确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。

笔者梳理各地市实施“带押过户”模式中，有以下几个共同特点：简化相关银行抵押户的流程，同时，在交易过程中同步实现抵押变更、转移登记及新抵押设立等业务，市民可以向一个窗口提交申请，在各项手续齐全的情况下一次搞定。原房主的交易成本大大降低，而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。

过去，即使卖方顺利筹集资金还清按揭，也依然存在不能过户的可能，现在这种风险大大降低。这一模式的实施，真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”，有效防范交易风险，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，也确保了银行抵押权的落实。

“带押过户”对于提升买卖双方的交易意愿、提高市场活跃度有很大作用。笔者认为，此举增加交易便利性、降低成本和风险，同时促进刚需群体购房需求，激发了房地产市场活力。但在具体实施过程中，应严格防止政策越界，及突破法律界；各市场监管主体，也应付起责任，严格监管，以防一些炒房者利用政策漏洞谋求暴利。